首只民企倉儲物流REIT來了！京東和嘉實基金跨界合作 資金還會追捧嗎？

　　京東與嘉實基金的“跨界”之作獲批！

　　12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT”)正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文。這標志著市場將迎來首只民企倉儲物流公募REIT，也是市場上首單由民營500強企業(yè)作為原始權(quán)益人正式申報的倉儲物流類公募REIT。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，通過積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場機構(gòu)參與運營管理，有機會進一步提高倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強化資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

　　截至12月26日，我國已有公募REITs 24只，其中底層資產(chǎn)為倉儲物流的有2只，分別為中金普洛斯REIT與紅土鹽田港REIT，而從走勢來看，市場無疑對這類資產(chǎn)相當認可，兩只產(chǎn)品上市后分別上漲了28.2%與24.19%。

　　底層資產(chǎn)為稀缺的高標倉

　　12月26日晚間，證監(jiān)會公告披露，準予嘉實基金注冊嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為46年，準予基金的募集份額總額為5億份。

　　值得一提的是，該產(chǎn)品是首只民企倉儲物流公募REIT，也是嘉實基金與京東“跨界”之作。資料顯示，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施項目包括京東旗下的三個現(xiàn)代化倉儲物流園項目，分別為京東重慶電子商務(wù)基地項目(中轉(zhuǎn)配送中心)一期項目(簡稱“重慶項目”)、京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設(shè)項目(簡稱“武漢項目”)、京東亞洲一號廊坊經(jīng)開物流園項目(簡稱“廊坊項目”)

　　資料顯示，上述三個物流園區(qū)合計建筑面積35.1萬平方米。三處物流園出租率均達到100%滿租狀態(tài)，租約長度為5~6年，高于行業(yè)平均水平的3年，運營高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力較強。

　　值得關(guān)注的是，該項目所持有的三大倉儲項目均為我國物流倉儲中稀缺的高標準物流倉儲(簡稱“高標倉”)。相比普通物流倉儲，高標倉得益于專業(yè)的選址邏輯、先進和完善的建筑結(jié)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的支持，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)模化效應(yīng)、提高揀選效率和準確性、優(yōu)化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等。

　　以其中廊坊項目為例，作為亞洲電商領(lǐng)域首個針對大件商品應(yīng)用自動化立體倉儲系統(tǒng)的智能物流基地，通過大型自動化立體倉庫的實施，實現(xiàn)了家具、家電等大件商品的自動化存儲、揀選一體化服務(wù)，效率較傳統(tǒng)倉庫提升3倍以上。

　　據(jù)悉，高標倉在我國尚屬稀缺資產(chǎn)項目。從我國倉儲結(jié)構(gòu)分布看，我國超過90%以上的倉庫為傳統(tǒng)倉庫，高標倉比重僅為5~10%左右。伴隨消費企業(yè)、高端制造業(yè)、電商及第三方物流持續(xù)高速發(fā)展，國內(nèi)高標倉庫始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。也正是因為稀缺性，此次嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT一鍵囊括的高標倉具有一定吸引力。

　　除了稀缺的高標倉外，所處位置核心也是嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的一大亮點。

　　從此前上交所公示的申報資料來看，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)的三個項目，分別位于重慶、武漢2個國家級流通節(jié)點城市，以及京津冀城市群重點區(qū)域城市廊坊。其中，重慶項目為西南區(qū)域重要的中轉(zhuǎn)配送中心，地處重慶市巴南區(qū)南彭貿(mào)易物流基地；武漢項目地處武漢臨空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是全國物流網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵節(jié)點之一。而廊坊項目則地處北京、天津兩大直轄市之間的廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，承載了北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)職能，與京津國際化物流體系相互補充。

　　對此，分析認為，倉儲物流行業(yè)具有較強區(qū)域性，不同區(qū)域的市場供求關(guān)系可以呈現(xiàn)完全不同情況，從而導(dǎo)致市場平均租金水平、空置率等存在較大差異。整體來看，倉儲物流項目所處地區(qū)經(jīng)濟越發(fā)達，周圍配套設(shè)施、交通運輸條件越好，則競爭力越強。

　　三大倉儲經(jīng)營表現(xiàn)也較為穩(wěn)定且可觀。據(jù)公示資料中的數(shù)據(jù)，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT所持有的三大倉儲項目近三年及一期項目總體保持盈利，年均經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。同時，預(yù)計2022年7至12月可供分配金額3418.75萬元，2023年度可供分配金額7026.29萬元，2022年、2023年的凈現(xiàn)金流分派率預(yù)計分別為4.17%(年化)、4.29%。

　　倉儲物流REITs平均漲幅超26%

　　數(shù)據(jù)顯示，我國倉儲物流設(shè)施總面積已達10億平方米；但人均倉儲物流設(shè)施面積不及1平方米，僅相當于美國和日本的 20%左右。同時，倉儲結(jié)構(gòu)不平衡，代表智能化的高標倉存在較大缺口。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，倉儲物流行業(yè)作為典型的實體經(jīng)濟，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業(yè)的發(fā)展。通過積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場機構(gòu)參與運營管理，有機會進一步提高倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強化資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

　　以嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT為例，將有望盤活約35萬平方米的倉儲物流資產(chǎn)，為倉儲物流行業(yè)帶來增量投資資金，促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。另外，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)所在地為重要物流節(jié)點城市，輻射范圍較大，能有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定，起到帶動區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟、提振居民消費的重要作用。

　　自首批公募REITs誕生以來，我國公募REITs發(fā)展迅速，試點范圍不斷擴大。公募REITs在服務(wù)實體經(jīng)濟，促進現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)方面有機會發(fā)揮更進一步的作用。

　　資料顯示，截至12月26日，我國已有公募REITs 24只，已上市23只，項目涵蓋收費公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域。其中倉儲物流共有2只，分別為中金普洛斯REIT與紅土鹽田港REIT，而從走勢來看，市場無疑對這類資產(chǎn)相當認可，兩只產(chǎn)品上市后分別上漲28.2%與24.19%。

　　為了實現(xiàn)“提高直接融資比重”的金融體制改革目標，過去兩年，我國打造多層次市場深化改革正在全面推進，作為直接融資工具，REITs的成功推出，標志著我國多層次資本市場體系將得到進一步完善，市場層次將進一步分明。

　　嘉實基金認為，REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施的直接融資工具，可與其它交易所市場板塊形成互補、錯位發(fā)展的新格局，標志了我國基礎(chǔ)設(shè)施直接融資開啟新時代，有助于減少基礎(chǔ)設(shè)施融資對傳統(tǒng)信貸與債權(quán)融資的依賴。借助資本市場的透明、高效的特性，公募REITs 提供了個人投資者可投資參與優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目的直接有效途徑，激發(fā)社會資本直接參與投資基礎(chǔ)設(shè)施的熱情。

（文章來源：券商中國）

(原標題：首只民企倉儲物流REIT來了！京東和嘉實基金跨界合作，資金還會追捧嗎？)

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