【高端訪談·REITs生態(tài)圈】頂住壓力穩(wěn)健運營 致力提升REITs持續(xù)經(jīng)營能力——專訪東吳基金管理有限公司副總經(jīng)理李杰

　　編者按：發(fā)展公募REITs是資本市場服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，它不僅可以豐富資本市場投資品種，還可以起到完善多層次資本市場體系建設等多方面的積極作用。我國公募REITs市場啟動三年來，持續(xù)受到投資者青睞，具有良好的大類資產(chǎn)配置價值。對于未來市場的高質(zhì)量發(fā)展，以及良性行業(yè)生態(tài)圈的建設，多方參與者紛紛表達各自的關切。

　　新華財經(jīng)上海8月31日電（記者楊溢仁）在宏觀經(jīng)濟弱復蘇延續(xù)的大背景下，當前如何降杠桿、盤活存量資產(chǎn)儼然成為了市場關注的焦點議題。而以公募REITs發(fā)行為契機構建的不動產(chǎn)金融新模式，為國內(nèi)龐大的存量基礎設施提供了一條實現(xiàn)高質(zhì)量轉型發(fā)展的新路徑。

　　作為全國首批上市的公募REITs產(chǎn)品之一，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的運營情況如何？怎樣看待本輪二級市場的深幅調(diào)整？針對后續(xù)擴募，是否已有安排？記者帶著問題專訪了東吳基金管理有限公司副總經(jīng)理李杰。

　　交出穩(wěn)健運營“成績單”

　　今年以來，REITs市場一直備受業(yè)界矚目。

　　記者注意到，在經(jīng)濟環(huán)境整體承壓的情況下，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT各項運營和財務指標相對穩(wěn)定。截至2023年二季度，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT管理的蘇州國際科技園5期B區(qū)和蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園一二期的平均出租率分別達到約93.80%和86.41%。

　　“東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT上半年的整體運營收入也達到了上市以來相對較高的半年度水平?！睎|吳基金管理有限公司副總經(jīng)理李杰告訴記者，“就租戶結構來看，底層資產(chǎn)蘇州國際科技園5期B區(qū)以中小型和初創(chuàng)型企業(yè)為主，行業(yè)涉及網(wǎng)絡通信、軟件服務、人工智能、生物醫(yī)藥和現(xiàn)代服務等；蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期則以大中型公司為主，行業(yè)包含生物醫(yī)藥、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、信息技術等。兩個園區(qū)的客戶定位形成了較好互補，能夠有效承接蘇州工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)導入，有效滿足產(chǎn)業(yè)集群對于產(chǎn)業(yè)載體的綜合需求?！?/p>

　　據(jù)記者了解，東吳蘇園REIT自上市以來，按照基金合同和招募說明書要求，已落實分紅安排，為投資人創(chuàng)造了較為可觀的回報。具體而言，2021年的可供分配金額為92615834.46元，完成《招募說明書》測算金額的109.15%；2022年，在響應國家號召減輕租戶負擔的大背景下，基金達成可供分配金額159787825.86元，完成《招募說明書》測算金額的105.02%，切實維護了投資人利益。

　　短期調(diào)整無礙看多信心

　　值得一提的是，公募REITs市場受部分項目經(jīng)營業(yè)績不及預期、負面信息被過度解讀、投資人構成單一致使交易行為趨同、保險等長線資金入市尚不充分、資金穩(wěn)定性偏弱等負面因素影響，一度走出了深幅調(diào)整行情。

　　“本輪下調(diào)涉及廣泛、步調(diào)趨同、幅度較深?！崩罱芴寡?，“但這并不影響我們看好后市的信心。畢竟，REITs項目的高質(zhì)量擴容一直在有條不紊地推進，而隨著信息披露規(guī)則細化、投資者交流常態(tài)化等市場生態(tài)建設的完善，隨著更多長線資金的充實，我們堅信REITs市場將行穩(wěn)致遠，為實體經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)提供新動能?！?/p>

　　需指出，針對今年以來的二級市場震蕩，業(yè)界關于“REITs產(chǎn)品資產(chǎn)估值未壓實，壓力測試和保守定價不足”的質(zhì)疑甚囂塵上。

　　“我們認為，應該拉長時間維度辯證地看待問題?！崩罱苷f，“一方面，資產(chǎn)估值的參數(shù)和條件設置應當在一定的期限內(nèi)進行持續(xù)檢驗和調(diào)整，存續(xù)期的跟蹤評估設置意義即在于此；另一方面，極端或重大事件對估值影響的程度，應立足于對資產(chǎn)未來一定期間業(yè)績的判斷，而非局限于當下短期的沖擊，且業(yè)績的平穩(wěn)和恢復取決于資產(chǎn)的區(qū)域優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、聲譽地位等稟賦特質(zhì)，還依托于原始權益人和運營管理機構的資質(zhì)能力、管理水平等綜合因素；再者，資產(chǎn)估值本身就是動態(tài)的，是發(fā)行人和投資人通過市場達到雙向平衡的結果。”

　　毫無疑問，基礎設施公募REITs作為一項創(chuàng)新金融工具，在試點初期的熱度退去后，其價格下行是必經(jīng)的過程，是估值理性回歸的過程，也是市場價值發(fā)現(xiàn)機制逐步完善的過程。

　　優(yōu)化運管能力仍為關鍵

　　總而言之，對于公募REITs市場和產(chǎn)品本身而言，短期波動無礙其長期投資價值的凸顯。

　　“個人認為，REITs的核心在于長期運營，對于原始權益人來說，如何提升基礎資產(chǎn)的管理和運營能力實為重中之重?！崩罱苤毖?，“持續(xù)經(jīng)營能力的重要性遠遠超過快速周轉能力。”

　　那么站在REITs基金管理人和外部管理機構的角度，應于哪些方面著手，優(yōu)化長期運營和管理能力？如何避免此前出現(xiàn)過的重要租戶退出致使REITs產(chǎn)品二級市場價格大跌？

　　“首先，我們會協(xié)同運營管理機構對東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT所管理項目資產(chǎn)的租戶結構保持動態(tài)梳理——東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT管理的兩個園區(qū)單一租戶集中度較低，承租面積和租金貢獻均相對分散，重要現(xiàn)金流提供方提前退租的風險基本可控。其次，運管機構需要對重要租戶的發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營穩(wěn)定性、續(xù)租意愿保持跟進，充分預留前置洽談期，保持銜接平穩(wěn)。更為重要的是，運營管理機構依托園區(qū)在產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)城融合等方面的綜合優(yōu)勢，還需不斷提升服務水平、優(yōu)化招商政策、強化招商力量，持續(xù)擴大園區(qū)對潛在租戶的吸引力?！崩罱芊Q，“此外，強化運營管理機構的風險意識、壓實運營管理機構責任、落實其共同信息披露義務等舉措，也是建設規(guī)范有序REITs市場的重要一步。這同時也要求基金管理人和運管機構分工協(xié)作，充分做好應急預案、集中度管理、投資者關系管理等工作，切實保障投資人利益?！?/p>

　　展望后續(xù)，對于產(chǎn)業(yè)園板塊的發(fā)展，李杰向記者表達了樂觀的預期。

　　“優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)通過REITs上市后，其運營水平在市場考驗中必將持續(xù)優(yōu)化，行業(yè)標桿示范效應有望逐步顯現(xiàn)，對于目標產(chǎn)業(yè)和目標租戶的引導力、吸引力也將隨之提升。”李杰說，“未來更多優(yōu)秀的園區(qū)資產(chǎn)和園區(qū)運管機構將適應新的產(chǎn)業(yè)趨勢脫穎而出，并通過REITs上市和擴募機制加速轉型升級，提升產(chǎn)業(yè)承載效能，高質(zhì)量擴充市場規(guī)模，最終帶動產(chǎn)業(yè)園板塊獲得穩(wěn)步健康的發(fā)展。”

　　聚焦東吳蘇園REIT的擴募安排，李杰表示：“我們和原始權益人正在積極籌備，后續(xù)將按照監(jiān)管要求、園區(qū)規(guī)劃加快相關工作的開展?！?/p>

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標題：【高端訪談·REITs生態(tài)圈】頂住壓力穩(wěn)健運營 致力提升REITs持續(xù)經(jīng)營能力——專訪東吳基金管理有限公司副總經(jīng)理李杰)

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