實探首單混裝產(chǎn)品底層：多元資產(chǎn)激發(fā)公募REITs活力

　　9月19日，天津首單公募REIT——博時津開產(chǎn)園REIT正式在上交所上市。在此前的公眾投資者募集環(huán)節(jié)中，該產(chǎn)品僅用1天獲得接近十倍的認購，成為近期又一只爆款REITs產(chǎn)品。

　　今年以來，REITs市場整體企穩(wěn)回升，不僅二級市場行情逐步回暖，在發(fā)行端無論是新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量，還是合計發(fā)行份額，均創(chuàng)下歷史最高水平。隨著REITs基金的底層資產(chǎn)逐步多樣化以及相關(guān)指數(shù)陸續(xù)發(fā)布，公募REITs市場生態(tài)將日漸完善。

　　運營能力或更好

　　博時津開產(chǎn)園REIT的底層資產(chǎn)主要包括兩大項目，分別為天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房產(chǎn)業(yè)園，均位于天津市濱海新區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)范圍內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士表示，相較于單一產(chǎn)業(yè)園模式，混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目或具有更好的運營能力。

　　數(shù)字產(chǎn)業(yè)園總建筑面積為15.73萬平方米，由8棟研發(fā)辦公樓及連廊（科技展廳）組成。2023年，數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項目營業(yè)收入為8324.35萬元，其中租金收入為5664.91萬元，物業(yè)管理費收入為2659.44萬元。相較于2022年，其營業(yè)收入增長4.7%。

　　“天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園作為天津濱海新區(qū)及經(jīng)開區(qū)重點打造的數(shù)字經(jīng)濟聚集區(qū)，是集超級算力、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)信息、科技研發(fā)為主的重點科創(chuàng)園區(qū)，目前園區(qū)資產(chǎn)內(nèi)落戶企業(yè)約116戶，出租率達到83%以上，上半年新入戶12家，總簽約7700平方米；續(xù)簽企業(yè)26家，總續(xù)簽面積2萬余平方米，續(xù)簽率達到95%以上，園區(qū)與企業(yè)的黏性非常強?！碧旖蛱┻_產(chǎn)業(yè)園管理有限公司總經(jīng)理楊帆介紹。

　　大陸汽車廠房共分四期開發(fā)建設(shè)，總建筑面積為6.32萬平方米，由門衛(wèi)、辦公和實驗樓、主生產(chǎn)廠房、擴建廠房、輔助用房、危險品倉庫及研發(fā)中心、生產(chǎn)中心等建筑物組成。2023年，大陸汽車廠房營業(yè)收入為3879.40萬元，與2022年持平，全部為租金收入。

　　楊帆介紹，大陸汽車廠房現(xiàn)承租方為德國大陸集團旗下緯湃電子公司。天津工廠生產(chǎn)基地，也是大陸集團在亞太區(qū)頗具規(guī)模化的新能源零部件生產(chǎn)基地?！熬驮谇皟商?，緯湃電子最新研發(fā)的電動軸驅(qū)動系統(tǒng)第四代產(chǎn)品，也是目前全球領(lǐng)先的產(chǎn)品，零部件生產(chǎn)已經(jīng)在天津工廠落戶、試生產(chǎn)，預(yù)計最新的這一代的電軸驅(qū)動系統(tǒng)未來將在這一工廠生產(chǎn)。緯湃電子作為新能源汽車核心零部件生產(chǎn)商，持有多項技術(shù)產(chǎn)權(quán)，具有較高領(lǐng)先優(yōu)勢，合作客戶包括大眾集團、法國PSA、日本豐田，國內(nèi)的理想、小鵬、長安、智己等都是它的主要客戶?！?/p>

　　公眾投資者認購火爆

　　8月14日，博時基金發(fā)布公告稱，博時津開產(chǎn)園REIT于8月21日至8月23日在上海證券交易所正式發(fā)售，認購價格為2.398元/份，募集資金總額11.99億元。其中，面向公眾發(fā)售4500萬份，公眾投資者可以通過場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構(gòu)認購基金份額，最低認購金額為1000元。此前，博時津開產(chǎn)園REIT網(wǎng)下詢價全部有效認購數(shù)量總和為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的7.66倍，創(chuàng)今年以來產(chǎn)權(quán)類公募REITs網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)新高。

　　8月22日，博時基金公告稱，博時津開產(chǎn)園REIT公眾投資者募集期限提前至8月21日結(jié)束，將對公眾投資者有效認購申請采用“全程比例配售”的原則予以確認。該產(chǎn)品僅1天便結(jié)束了公眾投資者募集，獲接近十倍的認購，最終公眾投資者有效認購申請實際確認比例為10.92388417%，成為近期又一只爆款REITs產(chǎn)品。

　　1天結(jié)束募集，獲投資者瘋搶，這只REIT有何魔力？作為國內(nèi)首單混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，博時津開產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)包括天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房產(chǎn)業(yè)園兩種類型，相較于單一產(chǎn)業(yè)園模式，或具有更好的抗周期能力與運營能力?！皬S房類的資產(chǎn)天然具有較強的抗周期能力。未來我們相信，有博時基金管理的導(dǎo)入，出租率仍有上升空間。如果出租率超過85%，將有利于二級市場的分派率提升?！辈r基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部總經(jīng)理助理兼基金經(jīng)理胡海濱介紹。

　　此外，博時津開產(chǎn)園REIT由運營管理經(jīng)驗豐富的基金經(jīng)理掌舵，將充分借鑒博時蛇口產(chǎn)園REIT的成熟運營經(jīng)驗，著力提升REITs的運作效率，與投資者共享兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展紅利，力爭創(chuàng)造更多價值回報。同時，作為招商局集團的一員，博時基金將充分發(fā)揮主動管理能力，借助集團在天津市產(chǎn)業(yè)與金融全業(yè)務(wù)鏈條布局，實現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)協(xié)同和資源優(yōu)化配置，激發(fā)資產(chǎn)活力。

　　REITs加速上新

　　今年以來，REITs市場整體企穩(wěn)回升，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，中證REITs全收益指數(shù)2024年以來上漲9.13%，二級市場行情逐步回暖。

　　近日，公募REITs市場出現(xiàn)多個新面孔，如華夏大悅城商業(yè)REIT、華泰寶灣物流REIT、招商蛇口租賃住房REIT、平安甬興寧波交投杭州灣跨海大橋REIT等。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，今年以來全市場新成立REITs產(chǎn)品16只，合計發(fā)行規(guī)模370億元，合計發(fā)行份額100億份。對比往年，無論是新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量，還是合計發(fā)行份額，均創(chuàng)下歷史最高水平。

　　除了新發(fā)節(jié)奏的加快外，REITs基金的底層資產(chǎn)也呈現(xiàn)出多樣化趨勢。今年以來，多個以商超等消費基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品問世，進一步擴大了基礎(chǔ)設(shè)施的涵蓋類別。一些公募基金公司的REITs產(chǎn)品也不再局限于自身所在地域的底層資產(chǎn)，而開始跨地域運作。

　　近期，REITs實時指數(shù)發(fā)布，為后續(xù)發(fā)展REITs指數(shù)基金、ETF等衍生金融產(chǎn)品，引入增量資金奠定基礎(chǔ)，也標(biāo)志著公募REITs市場生態(tài)日漸完善。隨著公募REITs二級市場情緒的修復(fù)，一級市場的常態(tài)化發(fā)行進程有望穩(wěn)步推進。

（文章來源：中國證券報）

(原標(biāo)題：實探首單混裝產(chǎn)品底層： 多元資產(chǎn)激發(fā)公募REITs活力)

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