認(rèn)購(gòu)火爆、發(fā)行規(guī)模達(dá)12億元！實(shí)探博時(shí)津開產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)

　　公募REITs二級(jí)市場(chǎng)再添“新丁”。9月19日，博時(shí)津開科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“博時(shí)津開產(chǎn)園REIT”）在上海證券交易所上市。

　　作為天津市首單公募REIT，博時(shí)津開產(chǎn)園REIT的成功上市，標(biāo)志著天津在資本市場(chǎng)的又一重要突破，有助于將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性更強(qiáng)的金融資產(chǎn)，為園區(qū)發(fā)展注入嶄新活力。

　　就在該基金上市前夕，《華夏時(shí)報(bào)》記者深入天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房?jī)身?xiàng)底層資產(chǎn)，實(shí)地查看、了解資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況。

　　博時(shí)津開產(chǎn)園REIT上市

　　9月19日，博時(shí)津開產(chǎn)園REIT在上海證券交易所成功上市，其底層資產(chǎn)主要包括天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房。

　　早在網(wǎng)下詢價(jià)階段，博時(shí)津開產(chǎn)園REIT就備受資金追捧，并以7.66倍的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，刷新今年以來(lái)產(chǎn)權(quán)類公募REITs網(wǎng)下發(fā)售記錄。而在8月21日網(wǎng)上發(fā)售首日，該基金公眾發(fā)售部分更是“一日售罄”，提前結(jié)束了募集。

　　公開信息顯示，博時(shí)津開產(chǎn)園REIT發(fā)售價(jià)格為每份2.398元，募集資金總額達(dá)到11.99億元，該基金份額總額為5億份。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相較于單一產(chǎn)業(yè)園模式，博時(shí)津開產(chǎn)園REIT這一混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，具有更好的抗周期能力和運(yùn)營(yíng)能力。

　　博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部總經(jīng)理助理兼基金經(jīng)理胡海濱告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，兩類資產(chǎn)有不同的經(jīng)濟(jì)屬性，混在一起較符合投資者預(yù)期。其中，廠房類資產(chǎn)天然具有較強(qiáng)的抗周期能力，但租金增長(zhǎng)率相對(duì)平穩(wěn)；研發(fā)辦公類可能抗周期的能力弱，但是租金和出租率提升的空間較高，兩類資產(chǎn)混裝在一起有利于平復(fù)投資者對(duì)研發(fā)辦公類出租率波動(dòng)的擔(dān)憂。

　　實(shí)探天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園

　　據(jù)悉，博時(shí)津開產(chǎn)園REIT的底層資產(chǎn)，主要包括天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房，兩項(xiàng)資產(chǎn)均位于天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東部，具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和良好的增值潛力。

（天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園園區(qū)內(nèi)邱利拍攝）

　　走進(jìn)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園，映入眼簾的是一棟棟淺紅色調(diào)大樓，記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，數(shù)字產(chǎn)業(yè)園總建筑面積為15.73萬(wàn)平方米，由8棟研發(fā)辦公樓及連廊組成。園區(qū)共有企業(yè)租戶116余戶，包括人工智能創(chuàng)新中心、NDSC信息技術(shù)創(chuàng)新中心、國(guó)家超級(jí)計(jì)算機(jī)天津中心、唯捷創(chuàng)芯、騰訊、川崎機(jī)器人、中海油系相關(guān)單位等，科研創(chuàng)新氛圍濃厚，近30%的項(xiàng)目、46%的人才來(lái)自北京市。

　　通過觀察樓層指示牌可見，出租率較為飽滿。博時(shí)津開產(chǎn)園REIT的招募說(shuō)明書顯示，截至2024年5月31日，數(shù)字產(chǎn)業(yè)園的出租率為 83.19%，已出租面積為11.86萬(wàn)平方米。

　　2023年，數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為8324.35萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.7%，其中租金收入為5664.91萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)收入為2659.44萬(wàn)元。

　　“目前，數(shù)字產(chǎn)業(yè)園在談的有十幾家重點(diǎn)客戶，包括中海油的工程技術(shù)中心、中石油長(zhǎng)城鉆探等，預(yù)計(jì)去化面積將會(huì)超過1萬(wàn)平米?！碧旖蛱┻_(dá)產(chǎn)業(yè)園管理有限公司總經(jīng)理?xiàng)罘颉度A夏時(shí)報(bào)》記者表示，接下來(lái)園區(qū)運(yùn)營(yíng)將持續(xù)加大招商引資力度，重點(diǎn)引入更多戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，努力維持穩(wěn)定的資產(chǎn)出租率。

（天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園部分入駐企業(yè)邱利拍攝）

　　廠房出租率高達(dá)100%

　　同樣，大陸汽車廠房也是一片繁忙景象。從天津市濱海西站出發(fā)，驅(qū)車不足20分鐘，便可到達(dá)地理位置優(yōu)越的大陸汽車廠房。

　　進(jìn)入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，可以看到印著“Vitesco”的黃色標(biāo)識(shí)十分醒目。據(jù)了解，大陸汽車廠房出租率為100%，歷經(jīng)多次迭代后，現(xiàn)承租方為德國(guó)大陸集團(tuán)旗下緯湃電子公司。其周邊吸引了一批整車企業(yè)，形成完整的汽車產(chǎn)業(yè)鏈。該廠房重點(diǎn)布局高端乘用車、新能源汽車、智能網(wǎng)聯(lián)汽車等前沿領(lǐng)域，為天津汽車產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了強(qiáng)有力的支持。

　　在現(xiàn)場(chǎng)交流中記者還了解到，大陸汽車廠房共分四期開發(fā)建設(shè)，總建筑面積為6.32萬(wàn)平方米，由辦公和實(shí)驗(yàn)樓、主生產(chǎn)廠房、擴(kuò)建廠房、研發(fā)中心和生產(chǎn)中心等建筑物組成。

　　2023年，大陸汽車廠房營(yíng)業(yè)收入為3879.40萬(wàn)元，全部為租金收入，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具備良好持續(xù)的經(jīng)營(yíng)能力，且現(xiàn)金流全部來(lái)源于入駐企業(yè)的租金收入。

　　“大陸汽車對(duì)天津汽車產(chǎn)業(yè)做出了支撐性的貢獻(xiàn)?！睏罘硎?，就在不久前，緯湃電子最新研發(fā)的電動(dòng)軸驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)第四代產(chǎn)品，也是目前全球領(lǐng)先的產(chǎn)品，零部件生產(chǎn)已經(jīng)在天津工廠落戶、試生產(chǎn)，預(yù)計(jì)最新的這一代電軸驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)未來(lái)將在這個(gè)工廠生產(chǎn)。緯湃電子作為新能源汽車核心零部件生產(chǎn)商，持有多項(xiàng)技術(shù)產(chǎn)權(quán)，具有較高領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，合作客戶包括大眾集團(tuán)、法國(guó)PSA、日本豐田，本土國(guó)內(nèi)的理想、小鵬、長(zhǎng)安、智己等都是它的主要客戶。

　　基金財(cái)務(wù)顧問國(guó)投證券副總裁廖笑非表示：“博時(shí)津開產(chǎn)園REIT的成功上市，既實(shí)現(xiàn)了經(jīng)開區(qū)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的雙重溢價(jià)，又為投資者深度參與天津產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展提供了全新投資渠道，有效連接了天津市實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)，對(duì)資本市場(chǎng)助力天津市實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建新發(fā)展格局具有重要意義。”

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）

(原標(biāo)題：認(rèn)購(gòu)火爆、發(fā)行規(guī)模達(dá)12億元！實(shí)探博時(shí)津開產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn))

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