地產(chǎn)股普漲迎合房貸利率下調(diào)預(yù)期，機(jī)構(gòu)稱房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格已近底部

　　地產(chǎn)板塊又集體走高。9月19日，港股內(nèi)房股多數(shù)表現(xiàn)強(qiáng)勢，金地商置、富力地產(chǎn)、建發(fā)國際漲幅超10%，雅居樂、華潤置地、融創(chuàng)中國、越秀地產(chǎn)等漲幅也在7%以上；A股方面，天地源、電子城強(qiáng)勢漲停，金地集團(tuán)、中洲控股也有6%以上漲幅。

　　地產(chǎn)股集體走強(qiáng)的背后，是美聯(lián)儲降息的靴子落地。北京時(shí)間9月19日，美國聯(lián)邦市場公開委員會（FOMC）宣布，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，降至4.75%至5.00%。

　　這是美聯(lián)儲自2020年3月以來的首次降息，幅度也超過市場預(yù)期。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管繼續(xù)以50基點(diǎn)的幅度降息不會是常態(tài)，但預(yù)計(jì)美聯(lián)儲未來將持續(xù)推動降息，年內(nèi)累計(jì)降息幅度預(yù)計(jì)達(dá)到100-125bp。

　　華泰證券宏觀研報(bào)稱，美聯(lián)儲開啟持續(xù)降息周期有望進(jìn)一步減輕人民幣匯率面臨的由利差形成的外匯流出壓力，并打開國內(nèi)貨幣政策空間。

　　中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長連平預(yù)計(jì)，本輪美聯(lián)儲降息周期持續(xù)時(shí)間或長達(dá)14-16個(gè)月，降息6-8次。在此背景下，我國貨幣政策基調(diào)獲得了難得的調(diào)整時(shí)間窗口，具備了推動新一輪降準(zhǔn)、降息的空間。

　　在8月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)解讀中，央行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人也曾表態(tài)，將“加大調(diào)控力度”“著手推出一些增量政策舉措，進(jìn)一步降低企業(yè)融資和居民信貸成本，保持流動性合理充裕?！贝朔缆?lián)儲降息，為我國后續(xù)貨幣政策調(diào)整釋放出了更大的空間。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，在當(dāng)前的背景下，我國后續(xù)降準(zhǔn)、降息的調(diào)整或加快落地，進(jìn)一步降低企業(yè)和居民的融資成本。對于房地產(chǎn)市場而言，5年期以上LPR有望進(jìn)一步下調(diào)，居民購房的成本也將跟隨下降。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，美聯(lián)儲降息有效緩解了國內(nèi)實(shí)施貨幣寬松政策決策時(shí)，對于人民幣貶值和人民幣資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌的顧慮和掣肘。這預(yù)示著后續(xù)降準(zhǔn)降息的通道會更加寬敞一點(diǎn)，比如按揭利率進(jìn)一步調(diào)控的空間更大，對于緩解開發(fā)商資金鏈緊張，降低購房者的按揭成本，促進(jìn)住房需求有幫助。

　　事實(shí)上，今年“517新政”實(shí)施以來，首套房、二套房房貸款利率持續(xù)走低。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，8月的全國首套房平均利率已跌至3.25%，二套房貸款平均利率約為3.6%。

　　目前，多數(shù)城市首套房貸利率在2.9%~3.4%的范圍內(nèi)。其中，一線城市5年期以上房貸利率最高的是京滬兩城，約為3.4%，廣州則低至2.9%；二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。房貸利率已觸及歷史最低水平。

　　今日地產(chǎn)股大漲的原因之一也正是市場對房貸利率進(jìn)一步下調(diào)的預(yù)期。9月20日，新一期LPR報(bào)價(jià)即將出爐，市場預(yù)期LPR可能會有20bp左右的下降，同時(shí)，關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的預(yù)期也在加強(qiáng)。

　　興業(yè)研究公司宏觀市場部高級研究員何帆等撰文指出，隨著美聯(lián)儲進(jìn)入降息周期，年內(nèi)我國仍有降息空間，后續(xù)可能推出的政策包括：一是繼續(xù)降低存量房貸利率，可能采取直接降低存量貸款加點(diǎn)幅度的方式；同時(shí)，LPR仍有進(jìn)一步下調(diào)空間，而考慮到部分地區(qū)個(gè)人住房貸款和公積金貸款利率已經(jīng)較為接近，后續(xù)公積金貸款利率也可能繼續(xù)下調(diào)。

　　野村中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺表示，美國即將開始的連續(xù)降息給我國提供了降息的機(jī)會，不過預(yù)計(jì)我國降息幅度不會很大，應(yīng)該以降低存量按揭貸款利率為主。

　　據(jù)陸挺測算，2015~2022年期間的存量房貸規(guī)模約30萬億元，存量房貸利率估計(jì)平均約5.2%；2023年下調(diào)73個(gè)基點(diǎn)后，目前估計(jì)為4.5%，仍比目前的新增房貸利率水平高出100個(gè)基點(diǎn)左右。

　　除了房貸利率有了更多調(diào)整空間外，國內(nèi)資產(chǎn)也有望迎來更多資金青睞。李宇嘉認(rèn)為，此次美元降息通道開啟，資金持續(xù)流向美國的預(yù)期緩解，對于人民幣標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期也將有所緩解。

　　據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院測算，經(jīng)過持續(xù)三年的房地產(chǎn)深度調(diào)整，存量房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格大致跌去了3成，價(jià)格已基本跌到底部。

　　李宇嘉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格處于歷史性的低位，美元降息通道開啟以后，預(yù)計(jì)境外資本收購國內(nèi)大宗物業(yè)的動作會增加，這一方面基于現(xiàn)在低價(jià)入場的優(yōu)勢，另一方面基于美元現(xiàn)在還在價(jià)值高位的優(yōu)勢，此外還有國際資本對于存量物業(yè)運(yùn)營和增加溢價(jià)收入的預(yù)判。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，最近兩年，國內(nèi)寫字樓、購物中心、長租公寓、物流園區(qū)的投資出現(xiàn)了波動，預(yù)計(jì)隨著新一輪外資的進(jìn)入，房地產(chǎn)領(lǐng)域的大宗投資將有所升溫。同時(shí)，隨著新一輪宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也會增加對商業(yè)辦公物業(yè)等的需求。

　　不過，李宇嘉也表示，近年來國內(nèi)貨幣政策自主性、獨(dú)立性強(qiáng)化，住房和股市資產(chǎn)價(jià)格主要受國內(nèi)因素影響，與整頓金融地產(chǎn)秩序，著力推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，“不強(qiáng)刺激、不放水”等關(guān)聯(lián)度更大，因此美聯(lián)儲降息并不會改變國內(nèi)決定資產(chǎn)價(jià)格走勢的基本面。

（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：地產(chǎn)股普漲迎合房貸利率下調(diào)預(yù)期，機(jī)構(gòu)稱房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格已近底部)

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