盛況再現(xiàn)！又有REIT上市首日飆漲 投資者爭相追逐 到底有何吸引力？

　　公募REITs火爆交易盛況，又回來了！

　　12月9日，華夏基金華潤有巢REIT首日上市，全天大漲16.84%，延續(xù)了保租房REITs上市首日被資金追逐的盛況。截至收盤，該產(chǎn)品成交額為1.86億元，在全市場23只公募REITs交易總額中位居第一，在總交易額中占比還超過了40%。

　　不僅如此，12月9日首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs——華夏杭州和達高科產(chǎn)業(yè)園REIT也公布了網(wǎng)下詢價結(jié)果。該基金全部配售對象擬認購數(shù)量總和為200.893億份，被社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金基金、保險資金等各路投資者爭相追逐。另外，中金普洛斯倉儲物流REIT等3只產(chǎn)品的擴募申請已經(jīng)反饋意見，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT等2只產(chǎn)品擴募申請已問詢。

　　再加上嘉實基金在12月7日上報的嘉實京東倉儲物流REIT，公募REITs的常態(tài)化發(fā)行可謂是輪流登場、精彩紛呈。公募分析直言，公募REITs是公募基金服務(wù)實體經(jīng)濟的新利器，不僅有效拉動社會資本投資，還填補了中國居民大類資產(chǎn)頻譜的空白，讓普通投資人以小額出資參與大型基礎(chǔ)設(shè)施項目投資，共享國家經(jīng)濟發(fā)展成果。

　　資金追捧與底層資產(chǎn)稀缺性有關(guān)

　　9日盤后數(shù)據(jù)顯示，華夏基金華潤有巢REIT當(dāng)天換手率為31.51%，同樣在23只公募REITs中位居第一。實際上，該基金上市首日就受到資金追逐并不意外。早在詢價階段，該基金網(wǎng)下發(fā)售累計吸引資金721.55億元，擬認購總數(shù)量298.53億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額1.4億份的213.24倍，刷新公募REITs的網(wǎng)下詢價紀錄。根據(jù)公告，該基金網(wǎng)下投資者最終有效認購申請比例確認為0.47%，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.31%。

　　進一步看，稀缺性與基金底層資產(chǎn)有著密切關(guān)系。華夏基金華潤有巢REIT是國內(nèi)首單市場化機構(gòu)運營的保障性租賃住房REITs，是華潤置地旗下有巢住房租賃(深圳)有限公司、中信證券、華夏基金聯(lián)合推出的REITs項目，底層資產(chǎn)由有巢開發(fā)經(jīng)營的兩處保障性租賃住房項目構(gòu)成——有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，是上海松江區(qū)“001號”、“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項目。

　　包括華夏基金華潤有巢REIT在內(nèi)，截至目前已上市的保障性租賃住房REITs達到了4只，分別是紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT.截至12月9日，四只產(chǎn)品上市以來均實現(xiàn)了正收益，除華夏基金華潤有巢REIT上市首日實現(xiàn)16.84%漲幅外，其余三只基金累計漲幅均超過20%。

　　有公募人士指出，保障性租賃住房REITs目前仍是公募REITs市場相對稀缺的創(chuàng)新品種，該類產(chǎn)品依托我國保障性租賃住房開發(fā)運營機制，項目底層資產(chǎn)是保障性租賃住房項目，整體較為穩(wěn)定，底層資產(chǎn)成熟，現(xiàn)金流預(yù)期相對明確，是可以為投資者提供穩(wěn)定收益的投資渠道。但公募REITs的二級市場價格依賴產(chǎn)品的底層資產(chǎn)收益和預(yù)期增值收益，投資者要避免非理性炒作帶來的投資風(fēng)險。

　　底層資產(chǎn)持續(xù)豐富 ，又一“首單”產(chǎn)品即將發(fā)售

　　除了新品上市外，同樣是在12月9日，首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs——華夏杭州和達高科產(chǎn)業(yè)園REIT(場內(nèi)簡稱：華夏和達高科REIT，基金代碼：180103)也公布了網(wǎng)下詢價結(jié)果，將于12月12日正式發(fā)售。

　　根據(jù)公告，在網(wǎng)下詢價階段該基金管理人和財務(wù)顧問通過深交所網(wǎng)下發(fā)行電子平臺共收到97家網(wǎng)下投資者管理的350個配售對象的詢價報價信息。全部配售對象擬認購數(shù)量總和為200.893億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量(1.295億份)的155.13倍。按照發(fā)售價格計算，華夏和達高科REIT網(wǎng)下發(fā)售共吸引資金564.11億元，認購者包括了公募基金、銀行理財、社?；稹?span web="1" target="_blank" class="em_stock_key_common" data-code="90,BK0823">養(yǎng)老金、企業(yè)年金基金、保險資金、QFII等各路機構(gòu)投資者。

　　各路資金追捧的原因，同樣在于基金的底層資產(chǎn)。華夏和達高科REIT首發(fā)標(biāo)的資產(chǎn)為位于杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的和達藥谷一期項目和孵化器項目。兩個項目運營時間較長、處于產(chǎn)業(yè)成熟階段、能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，吸引了大批生物醫(yī)藥類企業(yè)入駐，平均出租率均在90%以上。發(fā)售公告顯示，以認購價格計算的項目價值及預(yù)期收益測算，華夏和達高科REIT 2022年預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率為4.11%(年化)，2023年預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率為4.22%。

　　另外，于12月5日公布增持計劃的華夏中國交建高速公路REIT，也于12月9日迎來了增持實施。根據(jù)華夏基金公告，華夏基金于12月7日收到中交資本的通知，中交資本已實施首次增持，增持份額116.10萬份，占基金已發(fā)行份額總數(shù)的0.12%，增持總金額為1008.95萬元(不含交易費用)。根據(jù)此前計劃，中交資本自12月6日起6個月內(nèi)通過競價交易方式增持不超過1200萬份(占已發(fā)行基金總份額的1.20%)基金份額，增持將動用近億元資金。

　　此外，根據(jù)交易所信息，中金普洛斯倉儲物流REIT等3只產(chǎn)品的擴募申請已經(jīng)反饋意見，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT等2只產(chǎn)品擴募申請已問詢。另外，嘉實基金于12月7日上報了嘉實京東倉儲物流REIT，為公募REITs帶來又一新的底層資產(chǎn)項目。

　　成公募服務(wù)實體經(jīng)濟新利器

　　連日來公募REITs動態(tài)進展頻繁，不僅與稀缺資產(chǎn)的資金追逐效應(yīng)有關(guān)，還得到了業(yè)內(nèi)最新發(fā)聲支持。

　　證監(jiān)會副主席李超近日在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上指出，2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，各項工作平穩(wěn)有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩(wěn)，達到預(yù)期目標(biāo)。截至今年11月底，共批準基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示范效應(yīng)。

　　李超表示，下一步證監(jiān)會將保持公募REITs常態(tài)化發(fā)行，進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。并提出“盡快推動首批擴募項目落地”等。

　　華夏基金總經(jīng)理李一梅則認為，公募基金高質(zhì)量發(fā)展的一個重要任務(wù)，是為實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供助力。自去年開始推出的公募REITs產(chǎn)品，是公募基金服務(wù)實體經(jīng)濟的新利器。公募REITs是在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新投融資機制的重要手段，能夠有效拉動社會資本投資，提高政府投資資金的杠桿效應(yīng)，還將助力提升投資者的獲得感。

　　李一梅表示，公募REITs填補了中國居民大類資產(chǎn)頻譜的空白，讓普通投資人有機會成為基礎(chǔ)設(shè)施項目的“股東”，以小額出資參與大型基礎(chǔ)設(shè)施項目投資，共享國家經(jīng)濟發(fā)展成果。

（文章來源：券商中國）

(原標(biāo)題：盛況再現(xiàn)！又有REIT上市首日飆漲，投資者爭相追逐，到底有何吸引力？)

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