獲批了！嘉實(shí)和京東聯(lián)手

　　公募REITs又有新產(chǎn)品獲批！

　　12月26日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、上交所官網(wǎng)顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡(jiǎn)稱“嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT”)正式獲得發(fā)行批文。這標(biāo)志著市場(chǎng)將迎來(lái)首只民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs，也是市場(chǎng)上首單由民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)作為原始權(quán)益人正式申報(bào)的倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)公募REITs。

　　多位行業(yè)人士表示，我國(guó)代表智能化的高標(biāo)倉(cāng)存在較大缺口，獲批項(xiàng)目為我國(guó)稀缺的高標(biāo)倉(cāng)，且具備核心區(qū)域優(yōu)勢(shì)。而通過(guò)發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，可以有效盤(pán)活存量倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)。隨著公募REITs的密集推出，將有利于公募基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更好助力現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)等。

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT獲批

準(zhǔn)予基金募集份額5億份

　　12月26日，證監(jiān)會(huì)、上交所官網(wǎng)信息都顯示，準(zhǔn)予嘉實(shí)基金注冊(cè)嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，基金類(lèi)型為契約型封閉式，基金合同期限為46年。

　　根據(jù)公示信息，準(zhǔn)予該只基金募集份額總額為5億份，其中，嘉實(shí)基金為基金的基金管理人，中信銀行為基金的基金托管人。

　　批示信息同時(shí)要求，嘉實(shí)基金自本批復(fù)下發(fā)之日起6個(gè)月內(nèi)進(jìn)行基金的募集活動(dòng)，募集期限自基金份額發(fā)售之日起不得超過(guò)3個(gè)月。

　　同時(shí)，嘉實(shí)基金應(yīng)會(huì)同基金的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)和上海證券交易所等，認(rèn)真做好基金的信息披露、路演推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售、認(rèn)購(gòu)、上市交易、登記、會(huì)計(jì)核算、客戶服務(wù)和募集準(zhǔn)備等工作。通過(guò)建立和完善內(nèi)部合規(guī)控制制度、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和應(yīng)急計(jì)劃等措施，防范和化解基金募集和運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)基金份額持有人的合法權(quán)益。

　　批復(fù)文件還要求，嘉實(shí)基金及基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)在銷(xiāo)售活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守《公開(kāi)募集證券投資基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理辦法》及其他相關(guān)規(guī)定，不得損害投資人的合法權(quán)益，不得有虛假陳述或欺騙性宣傳，不得誤導(dǎo)投資人買(mǎi)賣(mài)基金。對(duì)投資人進(jìn)行有關(guān)基金投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益的宣傳必須符合基金的實(shí)際情況。

　　資料顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括京東旗下的三個(gè)現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流園項(xiàng)目，其中代表國(guó)內(nèi)規(guī)模及自動(dòng)化最高水平的現(xiàn)代化智能物流項(xiàng)目——京東“亞洲一號(hào)”也在此次申報(bào)的目標(biāo)資產(chǎn)中。

　　具體來(lái)看，分別為京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目(中轉(zhuǎn)配送中心)一期項(xiàng)目(簡(jiǎn)稱“重慶項(xiàng)目”)、京東商城亞洲1號(hào)倉(cāng)儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目(簡(jiǎn)稱“武漢項(xiàng)目”)、京東亞洲一號(hào)廊坊經(jīng)開(kāi)物流園項(xiàng)目(簡(jiǎn)稱“廊坊項(xiàng)目”)。

項(xiàng)目資產(chǎn)為稀缺的高標(biāo)倉(cāng)具備區(qū)域優(yōu)勢(shì)

2023年凈現(xiàn)金流分派率預(yù)計(jì)4.29%

　　據(jù)介紹，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)包括重慶、武漢和廊坊3處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積35.1萬(wàn)平方米。三處物流園出租率均達(dá)到100%滿租狀態(tài)，租約長(zhǎng)度為5-6年，高于行業(yè)平均水平的3年，運(yùn)營(yíng)高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

　　值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目所持有的三大倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目均為我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)中稀缺的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)(簡(jiǎn)稱“高標(biāo)倉(cāng)”)。相比普通物流倉(cāng)儲(chǔ)，高標(biāo)倉(cāng)得益于專業(yè)的選址邏輯、先進(jìn)和完善的建筑結(jié)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的支持，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性、優(yōu)化倉(cāng)庫(kù)使用效率、降低倉(cāng)儲(chǔ)使用成本等。

　　以其中廊坊項(xiàng)目為例，作為亞洲電商領(lǐng)域首個(gè)針對(duì)大件商品應(yīng)用自動(dòng)化立體倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)的智能物流基地，通過(guò)大型自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)了家具、家電等大件商品的自動(dòng)化存儲(chǔ)、揀選一體化服務(wù)，效率較傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)提升3倍以上。

　　據(jù)悉，高標(biāo)倉(cāng)在我國(guó)尚屬稀缺資產(chǎn)項(xiàng)目。從我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)結(jié)構(gòu)分布看，我國(guó)超過(guò)90%以上的倉(cāng)庫(kù)為傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)，高標(biāo)倉(cāng)比重僅為5-10%左右。伴隨消費(fèi)企業(yè)、高端制造業(yè)、電商及第三方物流持續(xù)高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。也正是因?yàn)橄∪毙?，此次嘉?shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT一鍵囊括的高標(biāo)倉(cāng)具有一定吸引力。

　　除了稀缺的高標(biāo)倉(cāng)外，所處位置核心也是嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的一大亮點(diǎn)。

　　從此前上交所公示的申報(bào)資料來(lái)看，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)的三個(gè)項(xiàng)目，分別位于重慶、武漢2個(gè)國(guó)家級(jí)流通節(jié)點(diǎn)城市，以及京津冀城市群重點(diǎn)區(qū)域城市廊坊。

　　其中，重慶項(xiàng)目為西南區(qū)域重要的中轉(zhuǎn)配送中心，地處重慶市巴南區(qū)南彭貿(mào)易物流基地；武漢項(xiàng)目地處武漢臨空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一。而廊坊項(xiàng)目則地處北京、天津兩大直轄市之間的廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，承載了北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)職能，與京津國(guó)際化物流體系相互補(bǔ)充。

　　對(duì)此，分析認(rèn)為，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)具有較強(qiáng)區(qū)域性，不同區(qū)域的市場(chǎng)供求關(guān)系可以呈現(xiàn)完全不同情況，從而導(dǎo)致市場(chǎng)平均租金水平、空置率等存在較大差異。整體來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，周?chē)涮自O(shè)施、交通運(yùn)輸條件越好，則競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。

　　三大倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)也較為穩(wěn)定且可觀。據(jù)公示資料中的數(shù)據(jù)，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT所持有的三大倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目近三年及一期項(xiàng)目總體保持盈利，年均經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正。同時(shí)，預(yù)計(jì)2022年7至12月可供分配金額3,418.75萬(wàn)元，2023年度可供分配金額7,026.29萬(wàn)元，2022年、2023年的凈現(xiàn)金流分派率預(yù)計(jì)分別為4.17%(年化)、4.29%。

發(fā)揮公募REITs直接融資作用

助力現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)

　　數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施總面積已達(dá)10億平方米；但人均倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施面積不及1平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)和日本的 20%左右。同時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)結(jié)構(gòu)不平衡，代表智能化的高標(biāo)倉(cāng)存在較大缺口。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)作為典型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，資金占用成本高，一定程度上限制了倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展。通過(guò)積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤(pán)活存量倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)管理，有機(jī)會(huì)進(jìn)一步提高倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強(qiáng)化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

　　以嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT為例，將有望盤(pán)活約35萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，為倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)帶來(lái)增量投資資金，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。另外，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)所在地為重要物流節(jié)點(diǎn)城市，輻射范圍較大，能有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定，起到帶動(dòng)區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、提振居民消費(fèi)的重要作用。

　　自首批公募REITs誕生以來(lái)，我國(guó)公募REITs發(fā)展迅速，試點(diǎn)范圍不斷擴(kuò)大。公募REITs在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)方面有機(jī)會(huì)發(fā)揮更進(jìn)一步的作用。

　　資料顯示，截止今年12月26日，我國(guó)已有公募REITs 24只，已上市23只，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類(lèi)型，募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域。

　　事實(shí)上，公募基金行業(yè)誕生24年以來(lái)，始終將服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為行業(yè)的責(zé)任和使命。其中，通過(guò)積極參與公募REITs等創(chuàng)新產(chǎn)品，能夠充分發(fā)揮機(jī)構(gòu)投資者的專業(yè)作用，有效推動(dòng)直接融資增量擴(kuò)容，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)一步聚焦到現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)建設(shè)中。

　　作為我國(guó)最早成立的十家公募基金公司之一，嘉實(shí)基金在實(shí)物資產(chǎn)投資領(lǐng)域深耕多年，積極服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，嘉實(shí)累計(jì)發(fā)行管理的ABS和類(lèi)REITs產(chǎn)品超20單，發(fā)行規(guī)模超400億。

　　在公募REITs方面，嘉實(shí)基金做了充足準(zhǔn)備，包括著力構(gòu)建一體化團(tuán)隊(duì)模式，將公募REITs基金的產(chǎn)品、投研和資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)融為一體，確保專業(yè)、高效的投資運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目等。

（文章來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）

(原標(biāo)題：獲批了！嘉實(shí)和京東聯(lián)手)

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