【高端訪談】踐行住有所居 打造“行業(yè)領先的公寓資管商”——訪華潤置地董事局主席李欣

　　自2020年4月我國基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點序幕開啟以來，以保障性租賃住房、產業(yè)園、倉儲物流、高速公路為底層資產的一大批優(yōu)質項目進入了大眾視野，在盤活存量，服務實體經濟方面起到了舉足輕重的作用。

　　作為首單市場化機構運營、首單R4租賃用地建設、上海市首單保障性租賃住房REITs，華夏基金華潤有巢REIT上市以來的表現(xiàn)如何？住房出租率及租金水平是否穩(wěn)定可持續(xù)？未來擴募有哪些安排？前日，華潤置地董事局主席李欣回應了諸多問題。

　　業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健

　　在政策層堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位背景下，地產市場正逐步從“重購置、輕租賃，重市場、輕保障”，向“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的方向轉變。

　　雖然傳統(tǒng)以公租房為代表的保障性住房，改善了城鎮(zhèn)戶籍困難群眾的住房條件，但新市民、青年人等群體的住房困難問題仍然比較突出。而基礎設施公募REITs的“橫空出世”，能助力保租房實現(xiàn)“投、融、建、管、退”閉環(huán)發(fā)展，徹底重構租賃住房行業(yè)的商業(yè)模式。

　　“我們之所以創(chuàng)立租賃住房品牌‘有巢’，就是為了踐行央企社會責任，深度參與保障性租賃住房建設?！崩钚涝诮邮軐ＴL時表示。

　　據(jù)記者了解，華夏基金華潤有巢REIT的底層資產包括位于上海市松江區(qū)的泗涇和東經兩個項目，均為R4租賃住房用地上建設的大型租賃社區(qū)。項目于2018年末獲取，2021年3月和4月開業(yè)，2022年1月取得保障性租賃住房認定書，為上海市松江區(qū)“001號”“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項目。

　　“該項目背靠長三角G60科創(chuàng)走廊，周邊產業(yè)發(fā)展勢頭良好，人口長期凈流入，租賃需求旺盛，開業(yè)半年即實現(xiàn)滿租?！崩钚辣硎?，“盡管自上市以來，我們經歷了疫情等諸多挑戰(zhàn)，但華夏基金華潤有巢REIT的底層資產出租率依舊保持了較高水平，且隨著疫情轉段，項目出租率均平穩(wěn)回升，體現(xiàn)出了較強的經營穩(wěn)定性和抗風險能力?！?/p>

　　據(jù)悉，截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT的出租率、營業(yè)收入、EBITDA、可分配金額等核心指標均超過招募書同期預測值，業(yè)績完成情況良好。具體來看，今年一季度基金實現(xiàn)收入1926.40萬元，相較招募說明書同期預測數(shù)據(jù)完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）為1208.53萬元，相較招募說明書同期預測數(shù)據(jù)完成度為112%；一季度年化現(xiàn)金分派率達到了5.34%，完成招募書可分配金額預測值的133%。

　　“憑借有巢扎實的運營管理能力和專業(yè)資管能力，項目經營業(yè)績有望持續(xù)提升?！崩钚罉酚^地表示。

　　運營優(yōu)勢凸顯

　　運營能力是衡量REITs能否長期向好的關鍵因素，也是最大難點。華夏基金華潤有巢REIT的經營模式如何？住房出租率及租金水平是否穩(wěn)定可持續(xù)？

　　“作為市場化的保租房運營機構，有巢依托華潤集團、華潤置地，具備較強的資源獲取和成本管控優(yōu)勢?！崩钚澜榻B稱，“一方面，有巢能夠充分利用華潤集團和華潤置地在客戶資源、專業(yè)賦能、業(yè)務協(xié)同等方面的價值；另一方面，依托集團和置地的成本管理體系與集中采購資源，有巢可實現(xiàn)項目運營成本精細化管控及全價值鏈管理，助力項目提質增效?！?/p>

　　得益于較高的產品品質和區(qū)位、交通等優(yōu)勢，以及長期穩(wěn)定的租賃需求，該項目出租率長期保持在較高水平，且具備可持續(xù)性。

　　“作為目前業(yè)內唯一在北、上、廣、深均有大型租賃社區(qū)布局的企業(yè)，我們始終堅持以大社區(qū)、重資產持有為主的發(fā)展模式?！崩钚栏嬖V記者，“該模式具有兩大突出優(yōu)勢。首先，集中式的大型租賃社區(qū)產品，服務標準化、公共空間功能配置齊全，更能滿足新市民、青年人的居住需求。其次，保租房項目以重資產持有為主，產權清晰、合規(guī)性好，可以成為融資的優(yōu)良標的。通過專業(yè)化、精細化的運營管理，可以不斷提升資產收益，從而滿足REITs發(fā)行的基礎條件?！?/p>

　　至于如何在保租房的保障功能和資本回報率水平之間取得平衡？

　　李欣認為：“把握效益與責任之間的平衡，是華潤置地作為央企、上市公司雙重身份的自我要求。戰(zhàn)略布局保租房事業(yè)，折射的是華潤置地對‘穿越市場周期、堅持長期主義’的深度理解?！?/p>

　　擴募已在籌備

　　展望未來，李欣表示，華潤有巢基于REITs上市平臺，將戰(zhàn)略轉型為“行業(yè)領先的公寓資管商”，聚焦暢通“培育孵化租賃住房項目—通過REIT實現(xiàn)資金回收再循環(huán)滾動投資—做大有巢REIT、做大輕資產管理規(guī)?！钡牧夹匝h(huán)。

　　“華潤有巢已前瞻性地規(guī)劃了可持續(xù)性的擴募計劃，從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，待相關項目達穩(wěn)定經營狀態(tài)，且符合監(jiān)管要求之后，將盡快啟動擴募籌備?！崩钚栏嬖V記者，“未來，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強二線人口凈流入城市的可擴募資產，不斷提高優(yōu)質資產獲取能力，賦予華潤有巢REIT不斷成長的生命力?！?/p>

　　回到二級市場方面，雖然近期REITs市場的整體波動有所加劇，但李欣表示，對于投資者來講，保障性租賃住房板塊依舊具有較強的吸引力。

　　究其原因，保租房經營具有較強的抗周期屬性。長期來看，能夠持續(xù)為投資人創(chuàng)造可預期的、可觀的收益。

　　不僅如此，REITs項目公司管理機構的專業(yè)運營能力，將賦能業(yè)績提升。以華夏基金華潤有巢REIT為例，有巢為全國化布局的保租房專業(yè)運營管理機構，將華潤置地在高品質住宅開發(fā)領域的豐富經驗引入到長租公寓業(yè)務中。

　　“未來，有巢將長期深耕保租房領域，為服務新市民、青年人的住房需求、推動實現(xiàn)全體人民‘住有所居’持續(xù)貢獻力量?！崩钚勒f。

（文章來源：新華財經）

(原標題：【高端訪談】踐行住有所居 打造“行業(yè)領先的公寓資管商”——訪華潤置地董事局主席李欣)

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